Location meublée : le guide complet du bailleur

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Pour un propriétaire, louer meublé offre plus de souplesse qu’un bail vide : engagement plus court, loyer généralement supérieur, revenus imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec la possibilité d’amortir le bien. Cette souplesse a une contrepartie. Le logement doit réunir un équipement précis, le bail suit un modèle réglementé, les diagnostics sont les mêmes qu’en location nue et la moindre lacune dans le mobilier peut faire basculer le contrat vers le régime de la location vide. Ce guide reprend chaque étape côté bailleur, de l’équipement du logement jusqu’à la déclaration des loyers.

Location meublée : définition légale et mobilier obligatoire

La loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR du 26 mars 2014, définit le logement meublé comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire, le contrat relève d’un régime spécifique de cette loi, distinct de celui de la location nue et de celui de la location saisonnière.

La décence s’apprécie avant même le mobilier : une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m (ou un volume habitable de 20 m³), des Immoinvestcourtage sûres, l’absence d’infiltrations et une performance énergétique minimale. Un studio parfaitement équipé mais non décent ne peut pas être loué en meublé.

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015, dresse la liste minimale des éléments à fournir :

• une literie comprenant couette ou couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil (volets, rideaux occultants) ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment à une température de -6 °C ou moins ;
• la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Ces éléments doivent être en état de fonctionner et adaptés au nombre d’occupants : quatre assiettes pour un couple avec deux enfants, pas une seule. Si l’un d’eux manque, le locataire peut demander au juge la requalification du contrat en bail de location vide. Les conséquences sont lourdes pour le bailleur : durée portée à trois ans, préavis de congé de six mois, dépôt de garantie limité à un mois et, sur le plan fiscal, remise en cause du traitement en BIC. Avant chaque entrée dans les lieux, vérifiez donc la liste pièce par pièce, photographiez chaque équipement et reportez-le dans l’inventaire annexé au bail.

Bail meublé : durée, contrat type, clauses interdites et congé

Durée minimale du bail meublé et renouvellement

Le bail d’une location meublée à usage de résidence principale dure au minimum un an. À son terme, il est reconduit tacitement pour un an si aucune des parties n’a donné congé dans les formes. Lorsque le locataire est étudiant, les parties peuvent convenir d’une durée de neuf mois : ce bail ne se reconduit pas automatiquement, ce qui permet au propriétaire de récupérer le logement pendant l’été.

Le bail mobilité, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, couvre les besoins temporaires : formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Il dure de un à dix mois, peut être prolongé une fois par avenant sans dépasser dix mois au total, et ne se renouvelle pas. Si le locataire reste au-delà avec l’accord du bailleur, un bail meublé classique d’un an prend le relais.

Contrat type et clauses interdites dans un bail meublé

Le bail doit être écrit et suivre le contrat type fixé par décret pour les locations de résidence principale. Il mentionne notamment l’identité des parties, la surface habitable, la description du logement et des équipements, le montant du loyer et ses modalités de révision, le dépôt de garantie et, dans les zones concernées, le loyer de référence. Y sont annexés la notice d’information, l’état des lieux, l’inventaire du mobilier et le dossier de diagnostics.

Certaines clauses sont réputées non écrites, même signées par le locataire :

• imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement du loyer ;
• facturer l’envoi de la quittance ou l’établissement de l’état des lieux en dehors des honoraires plafonnés ;
• prévoir des pénalités ou amendes en cas de retard de paiement ou d’infraction au règlement ;
• imposer une compagnie d’assurance choisie par le propriétaire ;
• interdire au locataire d’héberger des proches ou d’exercer une activité politique, syndicale ou associative ;
• rendre plusieurs locataires collectivement responsables d’une dégradation d’un équipement commun ;
• prévoir la résiliation de plein droit pour un motif autre que l’impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie, le défaut d’assurance ou un trouble de voisinage constaté par décision de justice.

Congé et préavis en location meublée

Le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis d’un mois, sans avoir à se justifier, par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Le même délai s’applique en bail mobilité.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis d’au moins trois mois, et pour l’un des trois motifs prévus par la loi : la reprise pour habiter (par lui-même, son conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire depuis au moins un an, ascendants ou descendants), la vente du logement ou un motif légitime et sérieux, comme des retards de paiement répétés ou des troubles de voisinage. Contrairement à la location vide, le locataire d’un meublé ne bénéficie pas d’un droit de préemption en cas de vente. Une protection particulière existe en revanche pour les locataires âgés aux ressources modestes, qui impose dans certains cas une offre de relogement : faites vérifier la situation avant d’envoyer un congé, car un congé irrégulier est nul et le bail se poursuit.

Dépôt de garantie, loyer et charges d’un logement meublé

Le dépôt de garantie d’une location meublée est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide. Aucun dépôt ne peut être exigé en bail mobilité, où le bailleur peut en revanche s’appuyer sur la garantie Visale d’Action Logement. Le dépôt n’est pas révisable en cours de bail et ne produit pas d’intérêts.

Sa restitution suit un calendrier précis. Le bailleur dispose d’un mois après la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsqu’il relève des différences. Les retenues doivent être justifiées par des devis, des factures ou des photos, et ne peuvent pas couvrir l’usure normale liée à la vétusté. Une moquette usée après huit ans d’usage n’est pas une dégradation ; un plan de travail brûlé en est une. En cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. En copropriété, le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt en attendant l’approbation des comptes annuels.

Le loyer se fixe librement à la première mise en location, sauf dans deux situations. En zone tendue, le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, hors exceptions liées à des travaux ou à un loyer manifestement sous-évalué. Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le loyer de base ne doit pas dépasser un loyer de référence majoré, avec une grille propre aux logements meublés. En cours de bail, le loyer peut être révisé une fois par an selon l’indice de référence des loyers (IRL), à condition qu’une clause le prévoie.

Pour les charges, deux options s’offrent au propriétaire :

• Les provisions sur charges avec régularisation annuelle sur justificatifs : plus exact, mais plus administratif.
• Le forfait de charges fixé au bail, révisable chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, sans régularisation : plus simple, à condition de ne pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles. Il est obligatoire en bail mobilité.

En pratique, le forfait convient bien aux petites surfaces et aux locataires de courte durée, tandis que la régularisation protège mieux le bailleur quand les charges de copropriété ou de chauffage collectif varient fortement.

Mettre un logement en location meublée : diagnostics, inventaire et assurance

Les obligations techniques sont identiques à celles d’une location nue. Le dossier de diagnostic technique remis au locataire comprend :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE), les logements classés G ne pouvant plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, avant un calendrier qui atteint ensuite les classes F puis E ;
• l’état des risques, qui couvre notamment les risques naturels, miniers, technologiques et le radon ;
• le constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
• les diagnostics électricité et gaz lorsque les Immoinvestcourtage ont plus de 15 ans ;
• le plan d’exposition au bruit lorsque le logement se situe près d’un aéroport ;
• l’état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante, à tenir à disposition du locataire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.

L’inventaire du mobilier est la pièce maîtresse d’un meublé. Il recense chaque élément, son état et, idéalement, sa date d’achat. Associé à l’état des lieux d’entrée, il servira de référence à la sortie pour distinguer une dégradation imputable au locataire d’une usure normale. Annexer au bail une grille de vétusté, qui fixe une durée de vie par catégorie de meuble ou d’équipement, évite la plupart des litiges sur le dépôt de garantie.

L’assurance habitation est obligatoire pour le locataire d’un meublé loué en résidence principale. À défaut d’attestation, le bail peut prévoir que le bailleur souscrive une assurance pour le compte du locataire et en récupère le coût. Côté propriétaire, une assurance propriétaire non occupant est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR et reste vivement conseillée en maison individuelle.

Pendant le bail, le locataire assure l’entretien courant et les menues réparations, le bailleur prend en charge le remplacement des équipements devenus hors d’usage par vétusté ou défaut. Un réfrigérateur qui tombe en panne après dix ans se remplace à vos frais, et rapidement : l’équipement fait partie de ce qui qualifie le logement de meublé.

Location meublée ou vide, bail mobilité, meublé de tourisme : bien choisir son régime

Les régimes ne répondent pas aux mêmes besoins. Le tableau ci-dessous compare les principaux critères pour un propriétaire personne physique.

Critère	Meublé résidence principale	Location vide	Bail mobilité	Meublé de tourisme
Durée	1 an renouvelable, 9 mois pour un étudiant	3 ans minimum	1 à 10 mois, non renouvelable	Séjours courts, 90 jours maximum pour un même client
Dépôt de garantie	2 mois hors charges maximum	1 mois hors charges maximum	Interdit	Fixé librement
Préavis du locataire	1 mois	3 mois, 1 mois en zone tendue	1 mois	Selon le contrat
Congé du bailleur	3 mois avant l’échéance, motif encadré	6 mois avant l’échéance, motif encadré	Fin automatique au terme	Sans objet
Mobilier	Liste du décret de 2015	Aucun	Liste du décret de 2015	Normes de confort selon classement
Imposition des loyers	BIC	Revenus fonciers	BIC	BIC, avec règles propres
Public type	Étudiants, jeunes actifs, actifs mutés	Familles, locataires stables	Stagiaires, alternants, missions	Touristes, voyageurs d’affaires

Le meublé de tourisme relève d’une logique différente : déclaration en mairie, parfois autorisation de changement d’usage dans les grandes villes, et pour une résidence principale, une durée de location limitée à 120 jours par an, plafond que certaines communes peuvent abaisser. Avant de viser ce marché, consultez les règles locales de votre commune.

Sur le plan économique, un meublé se loue souvent de 10 à 30 % plus cher qu’un logement vide comparable, selon la ville et le type de bien. Cet écart doit couvrir l’achat du mobilier (plusieurs milliers d’euros pour un studio bien équipé), son renouvellement, une rotation plus fréquente des locataires et donc davantage de vacance locative et de frais de remise en état. Exemple fictif pour fixer la méthode : un studio loué 600 € par mois vide pourrait se louer 690 € meublé, soit 1 080 € de recettes annuelles en plus ; si le mobilier, amorti sur sept ans, coûte environ 700 € par an et qu’un mois de vacance supplémentaire survient tous les deux ans, le gain réel fond nettement. Raisonner sur le revenu après charges, fiscalité et vacance est indispensable, et la méthode pour passer du rendement brut au rendement net évite de surestimer un projet.

La demande reste soutenue là où se concentrent étudiants et actifs en mobilité : villes universitaires, métropoles d’emploi, quartiers bien desservis. Les petites surfaces y sont les plus recherchées, ce qui explique l’intérêt des investisseurs qui envisagent d’acheter un studio pour des étudiants. Lorsque l’achat est financé à crédit, la qualité du dossier pèse sur le taux obtenu, et l’appui d’un courtier en crédit immobilier peut améliorer l’équilibre entre mensualité et loyer attendu.

Fiscalité de la location meublée : LMNP, LMP et déclaration des revenus

Les loyers d’un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, soumis à l’impôt sur le revenu (IRPP) et aux prélèvements sociaux. Le bailleur relève par défaut du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il bascule en loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies : des recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Les écarts entre ces deux statuts, sur les déficits, les cotisations sociales et les plus-values, sont détaillés dans notre comparatif des statuts LMNP et LMP.

Première formalité : déclarer le début de l’activité dans les quinze jours suivant la mise en location, via le guichet unique des formalités d’entreprises. Cette démarche attribue un numéro SIRET, indispensable pour déclarer les revenus et, le cas échéant, payer la cotisation foncière des entreprises (CFE), due par la plupart des loueurs en meublé sauf exonération.

Deux régimes d’imposition coexistent :

• Le micro-BIC : les recettes sont déclarées sur la déclaration complémentaire de revenus et un abattement forfaitaire de 50 % s’applique pour la location meublée de longue durée, dans la limite d’un plafond de recettes fixé par la loi. Aucune charge réelle n’est déduite.
• Le régime réel : le bailleur déduit ses charges effectives (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux) et amortit le bien, hors terrain, ainsi que le mobilier. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l’excédent se reporte sans limite de durée. Ce régime impose une liasse fiscale annuelle, souvent confiée à un expert-comptable.

Le réel devient généralement plus intéressant dès que les charges et amortissements dépassent la moitié des recettes, ce qui est fréquent les premières années d’un achat à crédit. Attention toutefois : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui réduit l’avantage pour un bien revendu à moyen terme. En LMP, la plus-value relève du régime professionnel, avec une exonération possible après cinq ans d’activité lorsque les recettes restent sous 90 000 €. Le choix de la structure de détention compte autant que le régime : selon que l’on garde le bien en nom propre ou que l’on passe par une société, les arbitrages entre LMNP, SCI ou location nue changent la fiscalité sur toute la durée du projet. Les règles fiscales évoluent régulièrement : faites valider votre simulation par un professionnel avant de trancher.

Le propriétaire d’un meublé loué à l’année paie-t-il la taxe d’habitation ?

Non lorsque le logement est occupé au 1er janvier par un locataire qui en a fait sa résidence principale : la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée. En revanche, un meublé vide de locataire et resté à la disposition du propriétaire au 1er janvier peut être imposé au titre des résidences secondaires. Le bailleur reste redevable de la taxe foncière dans tous les cas.

Peut-on passer d’une location vide à une location meublée avec le même locataire ?

Pas de façon unilatérale en cours de bail : le contrat de location nue va jusqu’à son terme. Le changement suppose soit l’accord du locataire et la signature d’un nouveau bail meublé, soit un congé régulier donné à l’échéance pour l’un des motifs légaux, puis une nouvelle mise en location une fois le logement équipé.

Un meublé en colocation peut-il avoir un bail par occupant ?

Oui, le bailleur peut signer soit un bail unique avec tous les colocataires, soit un bail individuel par chambre. Avec des baux séparés, chaque contrat précise la partie privative et les parties communes, et le mobilier obligatoire doit être disponible pour chaque occupant. Le dépôt de garantie reste plafonné à deux mois de loyer hors charges par bail.

Faut-il une autorisation pour louer un meublé à des touristes ?

Une déclaration en mairie est en principe exigée, avec un numéro d’enregistrement dans les communes qui l’ont mis en place. Dans certaines grandes villes, louer un logement qui n’est pas sa résidence principale à une clientèle de passage nécessite en plus une autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’une compensation. Renseignez-vous auprès de la mairie avant de publier une annonce.

L’auteur

Delphine Humbert

Conseillère en montage fiscal

Je réponds aux questions des lecteurs, surtout sur mon domaine : LMNP, SCI et structuration patrimoniale.

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